La nueva «Ley de Alquileres» (Ley 27.551) entró en vigencia el pasado mes de Julio 2020, dejando un nuevo marco de regulación para los convenios de alquiler.
Luego de más de 30 años de vigencia de la anterior normativa para locación de propiedades, durante el mes de Junio de 2020 se trató en ambas cámaras la nueva «Ley de Alquileres», siendo sancionada y publicada en el Boletín Official de la República Argentina el pasado mes de Julio.
Su entrada en vigencia ofrece una serie de cambios significativos en relación a las costumbres y procedimientos en este tipo de contratos. Nuestro análisis radicará en plantear las modificaciones más importantes de este nuevo paradigma, haciendo foco en los cuatro puntos que destacan para ser tenidos en cuenta a la hora de alquilar:
GARANTÍAS
La garantía de Alquiler es uno de los requisitos más importantes a la hora de proceder con la firma de un contrato de locación, y para traerle más claridad a ese proceso, la Ley de Alquileres estableció que de 5 (cinco) alternativas posibles, solo se puedan solicitar dos tipos de garantías simultáneamente.
Las 5 Altenativas son:
- SEGURO DE CAUCIÓN (compañías de seguros)
- TÍTULO DE PROPIEDAD
- AVAL BANCARIO
- FIANZA O FIADOR (financieras y prestamistas privados)
- RECIBO DE SUELDO PROPIO Y CO-HABITANTES
En relación a este punto consideramos realizar un análisis orientado al beneficio de todas las partes, contemplando la seguridad del propietario sobre su patrimonio y la rentabilidad del inquilino sobre sus finanzas.
En este sentido, el punto de equilibrio ideal esta marcado por una Garantía de Caución de Alquiler, acompañado por el recibo de sueldo del inquilino y co-habitantes.
Por un lado el propietario tiene todos los beneficios de una póliza de caución enmarcados y regulados por la Ley de Seguros y la Superintendencia de Seguros de la Nación, activándose por denuncia ante el incumplimiento en los pagos del inquilino. En este escenario, la aseguradora garantiza el pago de los alquileres pendientes y gestiona la cobranza de los mismos con el inquilino, cubriendo además las Expensas, Servicios y la Ocupación Indebida del Inmueble (cláusulas adicionales a la cobertura). Este tipo de seguros además no puede contratarse si la capacidad financiera del inquilino no es suficiente para comprometerse con el pago de la cuota de alquiler estipulada en el contrato de locación, previendo un análisis financiero y crediticio del locatario.
Por otro lado, el inquilino puede descargar la responsabilidad del Garante en una Compañía Aseguradora por un costo menos a 2 cuotas promedio del contrato y con la posibilidad de financiar el pago en cuotas (hasta 36 cuotas según la aseguradora y sus condiciones) y con tarjeta de crédito o débito por CBU. La emisión de estas coberturas se realiza en el día, a sola firma contra la presentación de la documentación solicitada por la aseguradora: Copia del Contrato modelo de Alquiler, copia del DNI y copia de los últimos 3 Recibos de Sueldo.
EXPENSAS
Para la ley existen dos tipos de expensas: las ordinarias y las extraordinarias. En el caso de las Expensas Extraordinarias –al igual que los impuestos inmobiliarios- deberán ser afrontadas para su pago por el propietario del inmueble, mientras que el pago de las expensas ordinarias será responsabilidad del inquilino.
REPARACIONES
Cuando hablamos de reparaciones se debe tener en cuenta que la normativa establece que el propietario debe garantizar la usabilidad del inmueble. Esto quiere decir que si la propiedad requiere de alguna reparación de carácter urgente, y si tras el reclamo del inquilino el propietario no responde en un término de 24 horas, el primero puede gestionarla por cuenta propia. Si la reparación es de menor importancia, se puede intimar al propietario a solucionarla en un lapso de diez días.
En el caso de que la reparación sea desplegada por el inquilino, éste podrá imputar el importe que haya gastado como parte del pago del alquiler.
NOTIFICACIONES
Tradicionalmente las notificaciones (del propietario al inquilino, o viceversa) llegaban al domicilio cuya ubicación estaba detallada en el convenio de alquiler. La nueva Ley añadió la posibilidad de que las mismas también puedan ser enviadas por medio electrónico, al denominado “domicilio electrónico”. También existe la posibilidad de enviarlas por correo electrónico o por aplicaciones de telefonía celular.
Otro dato de relevancia comprende al pago de los depósitos por parte del inquilino, estableciendo que el monto del depósito no puede ser superior al valor de la primera cuota del contrato de locación.
En resumen, estos son los puntos de interés a tener en cuenta sobre los cambios y ampliaciones que comprende esta nueva legislación. Queremos poner nuestra consultora a su disposición en caso de requerir asesoramiento al respecto, nuestro equipo de profesionales está a la orden y listos para acompañarlos con sus consultas.
Saludos y muchas gracias.
Autor: Daniel Perotti – danielperotti@omgconsultores.com.ar
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